Certificatul de performanță energetică a devenit un instrument fundamental în evaluarea și tranzacționarea imobilelor din România.
În contextul creșterii prețurilor la energie și al reglementărilor europene din ce în ce mai stricte, acest certificat energetic oferă informații concrete despre eficiența energetică a clădirilor și influențează direct deciziile de investiție.
Standardul NZEB și transformarea construcțiilor moderne
Începând cu 2021, toate clădirile noi din România trebuie să respecte standardul NZEB (Nearly Zero Energy Building), adică clădiri cu consum de energie aproape egal cu zero.
Această cerință, aplicabilă clădirilor publice încă din 2019, marchează o schimbare fundamentală în industria construcțiilor.
Clădirile NZEB reprezintă o abordare integrată a eficienței energetice.
Pentru a îndeplini acest standard, o construcție trebuie să aibă un consum specific de energie primară sub limite normate (stabilite în funcție de destinație și zona climatică), să asigure minimum 30% din energia consumată din surse regenerabile și să respecte limite stricte pentru emisiile de carbon.
Obținerea autorizației de construire pentru clădiri noi necesită un raport de conformare NZEB, document elaborat de auditori energetici atestați cu gradul profesional I.
Acest raport analizează dacă proiectul respectă condițiile NZEB și trebuie prezentat înainte de emiterea autorizației. Fără concluzii pozitive, autorizația nu poate fi eliberată.
Beneficiile unei construcții NZEB sunt semnificative: costuri reduse substanțial la facturile de întreținere, independență față de fluctuațiile prețurilor energiei și valoare de piață superioară.
Pe măsură ce acest standard devine norma pentru toate construcțiile noi, diferențele de valoare între clădirile eficiente și cele cu performanță inferioară se amplifică constant.
Rolul certificatului energetic în tranzacții imobiliare
Certificatul de performanță energetică clasifică clădirile în clase energetice de la A+ (cea mai eficientă) până la G (cea mai puțin eficientă), oferind o imagine clară și comparabilă a performanței. Acest sistem permite cumpărătorilor și chiriașilor să evalueze rapid costurile operaționale viitoare.
Conform Legii 372/2005 (cu modificările ulterioare), certificatul energetic este obligatoriu la vânzarea sau închirierea oricărui imobil. \
Lipsa acestuia poate duce la anularea contractului, creând riscuri juridice și financiare pentru toate părțile implicate.
Piața imobiliară s-a adaptat acestei realități, agențiile imobiliare profesioniste solicită certificatul energetic de la început, iar platformele de anunțuri includ câmpuri obligatorii pentru clasa energetică, asigurând transparența necesară pentru decizii informate.
Impactul certificatului energetic asupra valorii proprietății
Datele de pe piața imobiliară arată că apartamentele cu clase energetice superioare (A+, A, B) se vând cu 10-15% mai scump decât cele similare cu performanță energetică inferioară (E, F, G). Această diferență reflectă economiile reale pe termen lung.
Investitorii și cumpărătorii informați calculează aceste costuri pe termen lung. Sunt dispuși să plătească mai mult inițial pentru un imobil eficient, știind că investiția se recuperează prin facturi reduse și că valoarea de revânzare se menține mai bine.
Viteza tranzacționării imobilelor și certificatul energetic
Proprietățile cu certificate energetice superioare se vând mai rapid, anunțurile care evidențiază clasa A sau B generează mai multe vizionări și oferte concrete decât cele care ascund sau evită să menționeze clasa energetică.
Această tendință s-a accentuat în ultimii ani, pe măsură ce prețurile energiei au crescut. Cumpărătorii solicită explicit informații detaliate despre performanța energetică înainte de programarea vizionărilor, filtrând ofertele după acest criteriu.
Imobilele cu clase inferioare pot rămâne pe piață luni întregi, chiar la mai prețuri reduse, potențialii cumpărători calculează că diferența de preț inițial nu compensează costurile viitoare cu energia, preferând să investească în proprietăți mai eficiente sau să aștepte reduceri suplimentare.
Obținerea certificatului energetic
Elaborarea certificatului energetic nu presupune proceduri complicate pentru solicitanți.
Auditorii energetici atestați (precum cei din cadrul Reflex Architecture SRL București) efectuează măsurători și calcule conform metodologiei naționale MC001-2022, emițând documentul cu cod unic de înregistrare.
Pentru apartamente și garsoniere din București și Ilfov, procesul durează până la 24 ore, iar documentele necesare sunt minime – planul de cadastru sau releveul apartamentului cu dimensiunile încăperilor și ferestrelor.
Prețurile sunt accesibile: 350 lei pentru apartamente și de la 500 lei pentru case (4 lei/m², negociabil la suprafețe mari).
Certificatul este valabil 10 ani de la emitere, cu excepția situațiilor când se execută lucrări de renovare majoră care modifică performanța energetică. În aceste cazuri, obținerea unui certificat actualizat este necesară și avantajoasă pentru proprietar, permițând încadrarea locuinței într-o clasă superioară, care-i crește valoarea de piață.
Strategii de îmbunătățire a performanței energetice pentru clădiri
Proprietarii care planifică vânzarea casei pot adopta măsuri pentru îmbunătățirea clasei energetice. Izolarea termică a pereților exteriori și a acoperișului poate îmbunătăți clasa cu 1-2 niveluri, cu investiții între 15.000-30.000 lei pentru un apartament mediu, dar cu creștere a valorii de vânzare de 10-15%.
Înlocuirea ferestrelor vechi cu cele cu geam termopan performant aduce ameliorări vizibile. Costul de aproximativ 1.500-2.000 lei pe fereastră are impact direct asupra confortului și clasei energetice, crescând atractivitatea pentru potențiali cumpărători.
Modernizarea sistemului de încălzire – trecerea la centrală în condensație sau pompă de căldură – reduce consumurile semnificativ. Deși investiția este mai mare (5.000-15.000 lei), atrage cumpărători dispuși să plătească un preț mai mare pentru confortul și economia asigurate.
Aspecte legale și obligații
Actul notarial de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat fără certificat energetic valabil. Documentul este obligatoriu și pentru recepția finală a clădirilor nou construite. Nerespectarea face contractul de vânzare susceptibil de nulitate relativă.
La vânzare, proprietarul trebuie să înmâneze noului proprietar certificatul în original. La închiriere, trebuie să furnizeze chiriașului o copie înainte de semnarea contractului, pentru ca acesta să ia cunoștință de performanța energetică a imobilului.
Începând cu februarie 2016, pentru imobilele vizitate frecvent de public (școli, spitale, clădiri comerciale, birouri, hoteluri etc.) este obligatorie afișarea certificatului la loc vizibil.
Perspective și evoluții
Regulamentele europene impun standarde din ce în ce mai stricte de eficiență energetică, iar România va trebui să transpună directive care pot include obligativitatea renovării clădirilor cu performanță inferioară, amplificând diferențele de valoare între proprietăți.
Experții prevăd că diferența de preț între clase energetice va crește la 20-25% în următorii 5-10 ani, iar clădirile NZEB vor deveni standardul pentru toate construcțiile noi, în timp ce proprietățile cu clase inferioare ar putea deveni dificil de tranzacționat fără investiții majore în renovare.
Această evoluție legislativă transformă certificatul energetic dintr-o formalitate într-un instrument strategic de evaluare patrimonială.
Proprietarii care investesc acum în eficiență energetică își protejează valoarea imobilului pe termen lung și se pregătesc pentru cerințele viitoare.
Rolul profesional al auditorilor
Elaborarea certificatului necesită competențe tehnice specializate. Auditorii energetici atestați cu gradul profesional I, precum arhitectul Gabriel Pribeagu din cadrul Reflex Architecture SRL București, pot emite certificate pentru toate tipurile de clădiri și pot elabora rapoarte NZEB obligatorii pentru autorizații.
Experiența în domeniu și dotările tehnice moderne permit elaborarea rapidă a documentației necesare.
Echipa formată din profesioniști tineri, adaptați la noile tehnologii și dotați cu echipamente performante (rulete laser, aparate foto DSLR, software licențiat specializat), permite emiterea certificatelor energetice rapid și la costuri competitive.
Informații practice pentru solicitanți
Pentru obținerea certificatului energetic, auditorul necesită informații din documentația construcției și din vizitarea terenului. Informațiile includ: planul de cadastru, orientarea cardinală, tipul ferestrelor, materialele anvelopei, anul construcției, sistemul de încălzire și alte detalii tehnice.
Pe baza acestor date, auditorul efectuează calcule conform metodologiei și emite certificatul cu cod unic de înregistrare în baza națională de date.
Procesul este simplificat pentru solicitanți, necesitând doar furnizarea documentelor disponibile și efectuarea de către auditor a unei scurte vizite la proprietate.
Comunicarea directă cu auditorii permite clarificarea rapidă a aspectelor tehnice și oferă consultanță despre măsurile posibile de îmbunătățire a performanței energetice.
Concluzie
Certificatul de performanță energetică a devenit un criteriu esențial în evaluarea imobilelor din România.
Introducerea standardului NZEB pentru construcțiile noi și perspectiva unor reglementări mai stricte pentru cele existente amplifică importanța performanței energetice în valoarea proprietăților.
Pentru cumpărători, certificatul energetic oferă informații concrete despre costurile operaționale viitoare, prevenind surprize financiare.
Pentru proprietari, investiția în eficiență energetică și obținerea unui certificat energetic cu o clasă superioară se recuperează prin prețuri superioare de vânzare și tranzacționare accelerată.
Obținerea certificatului energetic este accesibilă prin auditori energetici atestați. Cu prețuri competitive, termene rapide de elaborare și consultanță profesională, certificatul energetic nu mai reprezintă o barieră birocratică, ci un instrument valoros de maximizare a valorii proprietății într-o piață imobiliară din ce în ce mai exigentă și reglementată.
